حاسبة المعدّل الرأسمالي — نموذج تسعير العقار المدرّ للدخل

المعدّل الرأسمالي (Cap Rate) هو اللغة التي يُسعَّر بها العقار الاستثماري عالمياً: صافي الدخل التشغيلي السنوي ÷ القيمة. إذا عرفت صافي دخل العقار والمعدّل الرأسمالي السائد لنوعه وموقعه، عرفت قيمته العادلة — وعرفت إن كان السعر المطلوب منك مبالغاً فيه.

كيف تستخدمها

1. أدخل الإيجار الإجمالي، الشغور، والمصاريف التشغيلية → تحصل على صافي الدخل التشغيلي.
2. أدخل المعدّل الرأسمالي المرجعي (من صفقات مقارنة في الحيّ) → تحصل على القيمة العادلة.
3. أدخل السعر المطلوب → ترى الفارق ونسبة العلاوة أو الخصم، والمعدّل الرأسمالي الضمني عند ذلك السعر.

قاعدة عملية

فرق نصف نقطة مئوية في المعدّل الرأسمالي يغيّر القيمة بنحو ٨–١٠٪. لذلك لا تفاوض على السعر بل على الافتراضات: الشغور الحقيقي، والمصاريف التي يتحمّلها المالك، ومدى ثبات المستأجر. الحاسبة تتيح لك تجربة كل افتراض ورؤية أثره فوراً.

أسئلة شائعة