التدفّق النقدي المخصوم هو الطريقة التي تُقيَّم بها الأصول المدرّة للدخل حين تكون الإيجارات أو المصاريف متغيّرة عبر السنوات: عقد إيجار يرتفع كل ثلاث سنوات، فترة تجديد، أو خروج بعد سبع سنوات بسعر بيع مقدّر. الحاسبة تبني التدفّقات سنة بسنة وتخصمها بعائدك المطلوب لتُخرج أقصى سعر يستحقّه الأصل بالنسبة إليك.
ما تُدخل
- الإيجار السنوي الأوّلي وجدول نموّه (ثابت، أو قفزات تعاقدية).
- المصاريف التشغيلية والرأسمالية بحسب السنة.
- سنة الخروج والمعدّل الرأسمالي عند الخروج وتكاليف البيع.
- معدّل الخصم (عائدك المطلوب).
ما تحصل عليه
صافي القيمة الحالية، معدّل العائد الداخلي عند السعر المطلوب، وجدول التدفّقات كاملاً قابلاً للتصدير. وتعرض الحاسبة حساسية النتيجة لمعدّل الخصم ومعدّل الخروج لأنهما أكثر افتراضين يُجادَل فيهما.
أسئلة شائعة
ما معدّل الخصم المناسب؟
عائدك المطلوب من الاستثمار العقاري بالنظر إلى بدائلك ومخاطرة الأصل؛ عادةً أعلى من نسبة الربح على التمويل وأعلى من المعدّل الرأسمالي السائد.
هل أحتاج DCF لشقة واحدة؟
غالباً لا؛ حاسبة العائد الاستثماري تكفي. DCF مفيدة حين تكون التدفّقات غير منتظمة أو للأصول التجارية والعقود الطويلة.